전체적인 주택청약 개념(흐름)

2024. 2. 24. 00:38, 카테고리 없음

참고
1. 나무위키: 주택청약
2. 시골쥐의 도시생활: 주택청약이 뭐길래, 왜 하는걸까?
2. 집코노미: 사회초년생을 위한 청약 참교육 시리즈
4. 각종 인터넷 서핑

주택청약저축

'새 아파트'를 분양받기 위해 가입하는 저축 (cf. 헌 아파트는 부동산 가서 매매로 가능)
우리나라에서 '새 아파트'는 돈이 많다고 해서 분양 받을 수 없고,
나라에서 정한 조건 중 조건이 가장 좋은 사람에게 새 아파트를 살 수 있는 권리(기회)를 주는 것임

청약의 유형 4가지
곻공 임대	민간 임대
공공 분양	민간 분양

1. 민간분양
2. 민간임대
3. 공공분양

4. 공공임대

(1) 건설임대

국민임대주택	무주택 저소득층의 주거안정을 위하여 공급하는 주택	시세 60% ~ 80%	30년
영구임대주택	생계·의료급여수급자 및 국가유공자 등 사회보호계층 주거지원을 위하여 공급하는 주택	시세 30%	50년
행복주택	젊은계층을 위해 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 부지에 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택	시세 60% ~ 80%	6년 ~ 20년
50년 임대주택	50년간 분양전환 하지 않고 임대로만 거주하는 주택	시세 90%	50년
5년 분양전환 임대주택	5년의 임대기간 종료 후 입주자에게 우선 분양전환하는 주택	시세 90%	5년
10년 분양전환 임대주택	10년의 임대기간 종료 후 입주자에게 우선 분양전환하는 주택	시세 90%	10

(2) 매입임대

일반 매입임대주택	도심 내 최저소득 계층에게 현 생활권 내 주거지원을 위하여 공급하는 주택	시세 30%	20년
고령자 매입임대주택	도심 내 고령자 계층(65세 이상)의 주거지원을 위하여 공급하는 주택	시세 40%	20년
다자녀 매입임대주택	도심 내 다자녀 가구(2명 이상)의 주거지원을 위하여 공급하는 주택	시세 30~40%	20년
청년 매입임대주택	주거지원이 필요한 저소득 청년을 위하여 공급하는 주택	시세 40~50%	10년(일정 요건 충족 시 20년)
기숙사형 청년주택	대학생 주거안정을 위하여 기숙사 수준으로 저렴하게 제공하는 주택	시세 40%	6년
신혼부부 매입임대주택Ⅰ	주거지원이 필요한 저소득 신혼부부 등을 위하여 공급하는 주택	시세 30~40%	20년
신혼부부 매입임대주택Ⅱ	도심 내 신혼부부 등이 원하는 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 공급하는 주택	시세 70~80%	10년(일정 요건 충족 시 14년)
공공전세주택	3-4인 가구의 주거안정을 위하여 전세형으로 공급하는 주택	시세 80~90%	6년

(3) 전세임대

일반 전세임대주택	도심 내 최저소득 계층에게 현 생활권 내 주거지원을 위하여 공급하는 주택	보증금 : 전세금의 2~5% 임대료 : 연 1~2%	30년
다자녀 전세임대주택	도심 내 다자녀 가구(2명 이상)의 주거지원을 위하여 공급하는 주택	보증금 : 전세금의 2% 임대료 : 연 1~2%	20년
청년 전세임대주택	주거지원이 필요한 저소득 청년을 위하여 공급하는 주택	보증금 : 100~200만원 임대료 : 1~2%	10년(일정 요건 충족 시 20년)
신혼부부 전세임대주택Ⅰ	주거지원이 필요한 저소득 신혼부부 등을 위하여 공급하는 주택	보증금 : 전세금의 5% 임대료 : 연 1~2%	20년
신혼부부 전세임대주택 Ⅱ	도심 내 신혼부부 등이 원하는 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 공급하는 주택	보증금 : 전세금의 20% 임대료 : 연 1~2%	10년(일정 요건 충족 시 14년)

중요한 임대 제도 정리

① 영구임대주택

(1) 전용면적이 40㎡이하
(2) 임대기간 50년 (영구임대주택에 걸맞게 임대 기간이 긴 것을 볼 수 있음)
(3) 보증금과 임대료가 시중시세의 30% 수준 (30%가 저렴한 것이 아니라 시중시세의 70%가 저렴한 주택)
(4) 우선공급와 일반공급으로 나뉨
<우선공급>
월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균소득의 70% 이하이면서 (1인 가구 90%, 2인 가구 80%)
무주택 세대 구성원으로 신혼부부나 귀환국군포로, 국가유공자 등이 해당 대상

<일반 공급>
1순위와 2순위로 나눠짐

② 공공임대주택

(1) 5년이나 10년 동안 임대하고 나서 분양전환하는 임대주택
(2) 전용면적은 85㎡이하 (50년 임대는 50㎡이하)
(3) 임대기간은 5년, 10년으로 5년이나 10년 후에 분양 우선권을 받을 수 있음
(4) 입주 자격은 다자녀가구, 노부모 부양자, 신혼부부, 생애최초주택구입자, 국가유공자, 기관 추천자 등
(5) 대체로 월평균 소득기준은 120~130%로 계층별로 다름
(*) 50년 공공임대는 앞으로 신규 공급은 하지 않고 기존 주택에서 입주자가 빠지면 예비 입주자만 신청할 수 있음
2019년을 마지막으로 10년 공공임대제도가 사라지고, 30년 공공임대 제도로 전환

③ 국민임대주택

(1) 소득분위 1~4 분위의 저소득층의 주거안정을 도모하기 위해 만든 임대주택
(2) 전용면적은 60㎡이하
(3) 임대기간은 30년
(4) 보증금과 임대료가 시중시세의 60~80% 수준
(5) 소득기준은 70% 이하인 가구가 해당

④ 행복주택

(1) 고령자, 주거급여 수급자, 산업단지 근로자, 대학생, 신혼부부, 청년 등을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통이 편리한 곳에 짓는 임대료가 저렴한 주택
(2) 전용 면적은 60㎡이하
(3) 임대기간은 계층에 따라 다르지만 2년 단위로 계약
(4) 대학생, 청년, 산업단지근로자는 6년/ 신혼부부나 창업지원주택은 6년 ~ 10년/ 고령자나 주거급여수급자는 최대 20년
(5) 보증금과 임대료가 시중시세의 60~80% 수준
(6) 소득기준은 주거급여 수급자를 제외하고는 대부분 100% 이하
(7) 2023년 행복주택의 공급량은 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층에 80%를 공급, 노인이나 취약계층에게 20%를 공급

⑤ 기타

(1) 매입임대 (빌라, 주택 등을 짓다가 건설업체 운영이 불가능해지는 경우, LH나 SH에서 그 주택을 매입하여 내놓는 방식, 다만 2014년 이후로 전세로 사는 것이 불가능하고, 신축빌라 15평 기준 보증금 500만원 임대료 월 15만원 지불)
(2) 청년/신혼부부 매입임대리츠 (부동산 투자회사가 LH를 통해 기존 주택을 매입하여 청년, 신혼부부를 대상으로 공급하는 주택, 아파트. 단점은 일반적인 국민임대/행복주택 대비 2~4배 비쌈. 수도권 보증금 약 2억원 월임대료 30만원)
(3) 뉴스테이 (기업형 임대주택. 임차인이 원하는 경우 최대 8년 거주 가능. 문제점/비판점이 많고 보증금, 임대료 너무 높음. 대구 기준 12평 보증금 3000만원, 월 임대료 58만원)
(4) 여성안심주택 (미혼 또는 배우자가 없는 1인 가구 여성)

일반공급: 수도권 기준, 2030은 당첨확률 0에 수렴. 1000:1 (0.1%)
특별공급: 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관추천, 미혼청년 중 1
평생 딱 1번만 당첨 가능, 세대 중에 이미 당첨된 구성원 있으면 재당첨 불가

가점제의 점수 산정기준표

총 3가지 항목: 부양가족수, 무주택기간, 가입기간

항목	점수	범위
무주택기간	32점	1년 미만 ~ 15년 이상
부양가족수	35점	0명 ~ 6명
입주자 저축(청약통장) 가입 기간	17점	6개월 미만 ~ 15년 이상

1. 무주택 기간

무주택 기간	점수
1년 미만	2점
1년 이상~2년 미만	4점
2년 이상~3년 미만	6점
3년 이상~4년 미만	8점
4년 이상~5년 미만	10점
5년 이상~6년 미만	12점
6년 이상~7년 미만	14점
7년 이상~8년 미만	16점
8년 이상~9년 미만	18점
9년 이상~10년 미만	20점
10년 이상~11년 미만	22점
11년 이상~12년 미만	24점
12년 이상~13년 미만	26점
13년 이상~14년 미만	28점
14년 이상~15년 미만	30점
15년 이상	32점

무주택 기간 산정기준
1. 만 30세가 된 때를 기점으로 산정한다. 즉 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.
2. 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우라면 최초혼인신고일을 기점으로 산정한다.
이 경우에는 최초혼인신고일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.

전입이나 실거주 여부와는 무관하게 본인 명의로 주택(빌라, 아파트, 반지하, 옥탑방 등) 을 소유한 적이 있는데 이를 만 30세 전에 매도한 경우라면, 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이, 만 30세 후에 매도한 경우라면, 주택 매도일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 된다.

참고로 상가 및 오피스텔은 주택에 해당되지 않으므로 기존에 보유한 상가/오피스텔이 몇 채가 있든지 간에 청약에서는 무조건 무주택자로 취급된다. 당연하지만 본인 소유의 주택 없이 기존 주택에 세들어 사는 경우도 무주택자이다.

2. 부양가족수

부양가족 수	점수
0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

1. 입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 직계존비속의 수이다.
2. 본인은 부양가족수에 포함되지 않는다.
3. 세대원보다 좁은 범위 (직계존비속만 되므로, 사위 며느리 친척 등은 부양가족이 될 수 없음) 이기 때문에 배우자는 언제나 부양가족에 포함된다. 주민등록이 분리되어 있어도!
4. 배우자의 직계존속까지 인정한다
5. 반드시 청약 신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주여야 한다
6. 공고일을 기준으로 최근 3년 이상 연속하여 주택공급신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어있어야 한다.
7. 해외거주, 요양시설 거주중인 직계존속은 부양가족에서 제외한다.
8. 직계존속과 그 배우자 중 한명이라도 주택을 소유하고 있는 경우 부양가족으로 보지 않는다
(아빠가 자가소유, 엄마가 무주택자인 경우, 엄마도 부양가족으로 인정하지 않음)

3. 청약통장 가입기간

청약통장 가입 기간	점수
6개월 미만	1점
6개월 이상~1년 미만	2점
1년 이상~2년 미만	3점
2년 이상~3년 미만	4점
3년 이상~4년 미만	5점
4년 이상~5년 미만	6점
5년 이상~6년 미만	7점
6년 이상~7년 미만	8점
7년 이상~8년 미만	9점
8년 이상~9년 미만	10점
9년 이상~10년 미만	11점
10년 이상~11년 미만	12점
11년 이상~12년 미만	13점
12년 이상~13년 미만	14점
13년 이상~14년 미만	15점
14년 이상~15년 미만	16점
15년 이상	17점

1. 청약통장 가입일~입주자 모집공고일
2. 단, 만 19세 이전의 가입기간은 최대 24개월까지만 인정한다.

어차피 당첨확률도 낮은데, 왜 지금부터 가입해야할까?

1. 무주택기간, 청약가입년수 득점
2. 특별공급으로 당첨 가능
3. 국민주택(LH공사 등) 당첨 가능 - 가격이 안 오르다보니, 투자 목적이 아니라서 경쟁률 낮음

청약은 무작위로 넣으면 안되고, 내가 계약금을 낼 수 있을 때 지원해야 함

분양가 5억이면 10%인 5천만원이 보통 3일 이내에 바로 낼 수 있어야 함 (수중에 돈 필요)
한 번 당첨되면, 포기하더라도 '재 당첨 제한'이 생김
투기과열지구 10년간 당첨 불가, 청약과열지역 7년간 당첨 불가, 토지임대주택 5년간 당첨 불가

청약 하는 이유

분양가가 시세 대비 훨~씬 저렴함
- 분양가 결정 방법 (건설사가 마음대로 못 함)
(1) 우리나라 주택보증공사의 허가
(2) 분양가 상한제 (분상제)
분양가 상한제란 기본 택지비 + 건축비만 더해서 만들어짐
이러한 이유로 강남 아파트 가격이 20억대면, 신규 아파트 분양은 10억대에서 형성됨
따라서 당첨되면 차익을 얻게 되는 구조
* 중도금대출 (아파트 잔금 납부를 위한 대출) = LTV(Loan To Value ratio)
이 LTV가 투기과열지구는 40% 까지만 가능, 지방 같은 곳(비규제지역)은 70%도 가능
<아파트 분양(청약 당첨)을 통한 시세 차익 계산>
내 주위 시세 20억, 새 아파트 분양가 10억
투기 과열지구로 LTV 40%, 따라서 4억 대출 가능
실제 현금 6억 필요(취득세 등 각종 세금 제외하고 계산)
즉, 현금 6억으로 20억을 살 수 있고, 14억의 차익 발생
참고로 인기지역의 새 아파트는 주변 아파트보다 가격이 높을 확률이 크기 때문에,
완공 될 때쯤엔 20억 그 이상의 가치를 지닐 것임
다만 요즘엔 투기를 막기 위한 '전매 제한'이 있어서 2년 동안 실거주 무조건 + 매매 제한
부동산 정책도 이를 막기 위해 매달 바뀌는 수준이니 잘 알아 볼 것

💬 C O M M E N T